Les 21 et 22 juillet 2023, des communes situées au sein de nombreux départements ont été reconnues par arrêté préfectoral en état de catastrophe naturelle au regard des dommages causés au cours de l’année 2022 par des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Parmi les départements concernés par ces arrêtés figurent l’Eure, l’Oise, les Yvelines et le Val-d’Oise. Ce phénomène accentué par le dérèglement climatique et qui fragilise les constructions se manifeste notamment par l’apparition de fissures caractéristiques. Que faire en cas de présence de telles fissures dans le bien que vous souhaitez mettre en vente ? Surtout ne pas les reboucher. Voici pourquoi.
Vente de maison fissurée en 2011 : les vendeurs nient leur gravité et toute responsabilité
Dans une affaire traitée par une cour d’appel en juin 2023, les vendeurs d’un bien avaient rebouché les fissures dues aux mouvements de terrain causés par le phénomène de retrait-gonflement des argiles, et ce, juste avant de vendre leur maison en 2011. Lors de la signature de la vente, l’acquéreuse n’avait donc pu constater l’ampleur des dommages. Toutefois, seulement deux mois après, les fissures ont réapparu à l’intérieur comme à l’extérieur de ce pavillon de 50 m2 des années 70. La visite de l’expert de son assurance n’a pas tardé à indiquer à la propriétaire que ces fissures étaient déjà présentes avant l’achat. Celle-ci a donc entrepris de poursuivre en justice les vendeurs pour leur mauvaise foi.
Ces derniers n’ont pas nié le rebouchage des fissures, mais ont exclu leur gravité. Ils ont aussi fait remonter cette opération en 2009, soit deux ans avant la vente, et ont reporté toute faute éventuelle sur l’artisan qui l’avait réalisée. Qui plus est, selon eux, si l’artisan ne les avait pas alertés alors qu’il est tenu de le faire en vertu de son devoir d’information et de conseil, c’est que ce ravalement de façade était des plus banals et destiné à durer. Ils considèrent donc que les fissures apparues sont postérieures à la vente et de toute évidence causées par les « phénomènes météorologiques intenses et exceptionnels de 2011 ».
Plus de douze ans après la vente, une lourde condamnation des vendeurs pour vice caché
Alors qu’en première instance, les vendeurs n’avaient pas été inquiétés, devant la cour d’appel, le verdict a été tout autre. Comme l’a confirmé l’expert judiciaire, les fissures constituaient bien un vice caché de la vente. De plus, il a estimé qu’elles étaient toujours actives et qu’il était essentiel d’y remédier au plus vite pour éviter tout sinistre, d’autant plus que « les fondations sont très insuffisantes, voire inexistantes ». La seule solution est donc de reconstruire totalement le bien par une « reprise en sous-œuvre de l’ouvrage par micro-pieux ancrés dans les argiles très compactes ».
Les vendeurs sont donc condamnés à financer le coût des travaux, un montant de plus de 118 000 euros, ce qui équivaut à une restitution plus de douze ans après la signature de près de la totalité du prix de la vente qui était de 148 000 euros. À cette condamnation importante s’ajoute aussi celle du versement de dommages et intérêts à hauteur de plus de 22 000 euros, d’une somme de 120 euros par mois au titre du préjudice de jouissance entre l’arrêt de la cour d’appel et le règlement du coût des travaux ainsi que d’une somme de 4 000 euros pour couvrir les frais de justice.
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